Sanierung der Dachsanierung – Beratung zum Hauskauf

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Ursprünglich hat mich der Kunde gebeten ein Haus zu begutachten, er möchte es gerne kaufen, nur nicht die „Katze im Sack“. Demnach wir eine Erst-Begehung hatten. Ein Fertigteilhaus mit Betonkeller. Und es finden sich zahlreiche Fehler. So viele dass sogar der „Noch-Eigentümer“ den Fertigteilhaushersteller kontaktiert und „verdeckte Mängel“ reklamiert. (30-Jahresfrist) Mittlerweile gab es weitere Termine, der „Noch-Eigentümer“ verhält sich äußerst fair und verspricht die wesentlichen Baufehler zu beheben.  Dafür geht er zwar mit dem Preis nicht so weit runter, aber der Käufer -und mein Kunde- spart sich Ärger mit Reparaturen und Sanierungen. Und er bekommt damit vor allem ein weitgehend mängelfreies Haus. Aber mein Kunde, der Hauskäufer, ist -zu Recht- misstrauisch und läßt mich sogar die vom „Noch-Eigentümer“ beauftragte Dachsanierung prüfen…(Bilder unten)
Österreichischer Dachstandard besser als der Deutsche
Bestand war ein ausgebautes Dach, dazu ist in Österreich ein zumindest regensicheres Unterdach vorgeschrieben. (Je nach Neigung) Hier hat jedoch eine deutsche Fertigteilhausfirma gebaut, und somit fehlerhaft gebaut. Es lag nur eine Unterspannbahn, und das noch in fehlerhafter Ausführung vor. Demnach bei starkem Regen und Schneeschmelze mit Wassereintritten, im Besonderen bei den Fenstern und Lüftern, zu rechnen ist. Also wird ein renommiertes Dachbau-Unternehmen beauftragt die Dachdeckung und Verblechung abzunehmen und ein Unterdach einzubauen. Die Dachfenster höher zu setzen und die Bleche teilweise wiederzumontieren. Dachsanierung muss saniert werden Ich erwarte einen formellen Abnahmetermin, wie sollte es auch anders sein. Eine renommierte Dachfirma, welche noch dazu weiß dass ein Sachverständiger die Arbeiten prüft. Was soll da schief gehen? Leider immer noch eine Menge. So ziemlich alles was man falsch machen kann wurde auch mit viel Eifer falsch gemacht:
  • Die Unterdachentwässerung wird mit einem Traufenbrett verschlossen, das betrifft auch die Zuluft welche teilweise komplett verschlossen wurde
  • Die Unterdachausführung wird ohne Kehlbahnen hergestellt, und nicht nur das, die Verklebungen sind mangelhaft, die Klebebänder nicht geeignet
  • Die Schalungsbahn wird teilweise mitten in der Fläche durch Klammern durchgestoßen
  • Die Anbindungen an Kamine und Lüfter sowie Fenster sind fehlerhaft, nicht dicht
  • Die Rinnenhaken liegen nicht vollflächig auf (der geringste Mangel)
Sowiesokosten und Normenverirrung
Ich hole mir den Partieführer, zeige und erkläre ihm alles. Der ist wenigstens einsichtig, gesteht die Überarbeitung ein und läßt auch gleich damit beginnen. Dann kommt kurz darauf der Vorarbeiter und wir besprechen nochmals alles. Allerdings in Kurzform, der Bauleiter ist schon etwas ruppiger, meint noch die Unterdachentwässerung mittels Tropfprofilen muss nicht sein.Er könnte auch die Schalungsbahn vorstehen lassen. Nach Norm beurteilt hat er recht, respektive schreibt die Unterdachregel ONR 22219-2 ein Tropfblech nicht zwingend vor. Ein Fehler der Normenregel, welcher mit einigen anderen, baldmöglichst korrigiert gehört.
Beurteilung in 1. Linie nach Sachverstand
Aber zur Beurteilung ob ein Fehler vorliegt braucht man auch keine Norm. Die Alternative zum Tropfblech wäre die Schalungsbahn unter dem Traufengitter vorstehen zu lassen. Das unterste Traufenbrett der Untersichtschalung dient keinesfalls als Wasserauffangdetail, hier muss eine Tropfnase vorhanden sein. Theoretisch könnte man also die „Pappe“ (ist ja keine) als Tropfnase vorstehen lassen. Das würde ich aber dann wiederum als optischer, nicht hinzunehmender Fehler bezeichnen. Besonders hier, die Terrasse liegt teilweise knapp unter dem Dachvorsprung, da möchte der Hausherr sicher keinen wackeligen Vliesbahnabschluss haben.
Bei Pauschalpreis gibt es weniger Spielraum für Nachträge
Aber der Bauleiter hat nicht ganz Unrecht, wenn er nicht Pauschal, sondern nach Naturmaß angeboten hat, muss ihm das Tropfblech bezahlt werden. Es handelt sich dann um „Sowieso-Kosten“. Die Argumentation ist aber dennoch lächerlich, seine Leute haben das alte Traufenbrett schmäler geschnitten und wieder angenagelt. Mit diesem Aufwand hätten sie schon 2 Tropfprofile (Unterdachbleche) montieren können. Aber das ist ja nicht meine Sache, weil mein Kunde und Hauskäufer die Dachsanierung nicht direkt bezahlen muss. Ob die Dachsanierung nun doppelt so viel kostet ändert am Kaufpreis nichts mehr, der Vertrag ist schon unterschrieben, alles unter „Dach und Fach“.

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